“二胎政策”对房地产带来的影响
随着全面放开二孩政策的出台，我国又一次对人口政策作出重大调整。此次人口政策的调整将会给房地产行业的影响探讨热度居高不下。
短期内在自住需求方面，“全面二孩”带来的家庭人口数量增加将以改善性需求、户均面积的升级为主，成交套数不会出现激增。在投资需求方面，由于养育“二孩”后家庭总体开支增加，用于投资的可用资金相应减少，对投资性购房的影响反而为利空。而长期内，随着二十年后适婚人口的增加，刚需购房数量有望出现阶段性增多。
二孩政策全面实施推动房地产需求总量增长。二孩政策的全面实施在短期内推动人口生育高峰，根据预测，累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。而此后人口生育率将有所减弱，出生人口数有所回落，仍将较政策实施之前增长，将带来住房面积的增加。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩放开影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。
另外我们要看到，一般而言，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现，因而需求量增长或将超出上述预期。
短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。随之更大户型的改善性需求也将有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或选择儿童房等，则首改将向四到五室发展。总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为便宜。
长期来看，十五到二十年后，随着适婚人口的增长，以二室户型为主的刚需将有增加。从我国城镇居民家庭户均人口变化趋势来看，随着城镇家庭户规模的不断扩大，户均人口呈现下降趋势。尽管20-30岁左右城镇居民家庭首次置业，以二室为主、90平方米以下小户型的住房仍将占据一定比重。至2035年，放开二孩政策增加的新生人口逐渐进入婚育阶段，成为适龄首置需求群体，延缓20-34岁城镇人口规模减小的步伐，甚至在城镇化进程作用下，出现一定反弹。这也意味未来小户型需求下降速度将被延缓甚至有反弹趋势，但总体来看，随着全面放开二胎政策明显促进中等户型住宅成交量增长以及中年群体需求的扩大，小户型需求已逐渐退出市场主导地位。
学区房成为热点，未来价格将在追捧中上涨。二孩政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源进一步紧张。特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促使学区房新房和二手房同步活跃。学区房受追捧，在短期内房价将持续上涨，部分优质学校周边价格上涨或更为迅猛。对于开发商而言，在小区内或周边引进优质教育资源，将成为吸引消费者特别是二孩家庭购房的重要因素。
